Любая перепланировка совершается только с получением разрешения уполномоченного органа по оценке жилого фонда при администрации муниципального образования. В г. Южно-Сахалинске таковой является Межведомственная комиссия при администрации по оценке жилого фонда. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по утвержденной форме;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в МКД;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в МКД. В случае, если переустройство (перепланировка) помещения в МКД невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в МКД, необходим также протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников помещений всего МКД;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в МКД;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Незаконная перепланировка может быть выявлена в самых различных случаях, например, при купле-продаже квартиры. В этом случае несет ответственность собственник, который приобрел жилье в независимости от того, кто сделал перепланировку. Также распространенные ситуации, когда поступает «сигнал» из управляющей компании, или по жалобе соседей во время ремонта.
Существует несколько основных требований к работам по перепланировке, нарушение которых незаконно, а значит – запрещено. Воспользуйтесь нижеприведёнными правилами реорганизации внутреннего пространства жилья.
1. Систему вентиляции нельзя затрагивать ни в коем случае. Поскольку она, как правило, единая для всего дома и любые манипуляции с нею могут отразиться на всех соседях.
2. Обеспечьте свободный доступ к газовым трубам. Нельзя замуровывать их в стену: это является нарушением правил техники безопасности, за которым следуют штрафные санкции.
3. Так же штраф положен за самовольный перенос дверных блоков на лестничных площадках и в этажных коридорах.
4. Недопустим перенос водопроводных и канализационных коммуникаций, поэтому от идеи перенести кухню или санузел на другой участок жилого помещения придётся отказаться.
5. Запрещается переносить на балкон радиаторы отопления, так как балконы и лоджии считаются холодными помещениями. Также при перепланировке запрещено соединять балкон и жилую комнату или кухню. При остеклении балкона запрещается изменять габариты ограждений.
6. Запрещено устраивать теплые полы, работающие от системы домового отопления.
Порча жилых домов, жилых помещений, а именно порча их оборудования, переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, а также самовольная перепланировка, влечет предупреждение или наложение административного штрафа (ст. 7.21 КоАП РФ).
Госжилинспекция Сахалинской области при установлении факта совершенной перепланировки составляет протокол по статье 7.21 КоАП РФ с наложением штрафа на гражданина, совершившего незаконную перепланировку и (или) переустройство. Далее материалы дела направляются в уполномоченный орган по оценке жилого фонда местного самоуправления в муниципальном образовании для дальнейшего принятия решения.
Данный орган выдает предписание о приведении квартиры в прежнее состояние в разумный срок.
Вместе с тем собственник имеет право сам обратиться в суд об оставлении квартиры в перепланированном состоянии, либо он может дождаться, когда орган по согласованию обратиться в суд с иском в рамках статьи 29 ЖК РФ. И уже в судебном процессе оставить квартиру в перепланированном виде, кроме случаев когда, перепланировка потенциально угрожает конструкциям дома и проживающим в нем людям (ч. 4 ст. 29 главы 4 ЖК РФ).
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа принимает решение (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ):
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
В статью 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме» внесены изменения.
⠀Если раньше закон предусматривал административную ответственность за самовольную перепланировку (переустройство) и порчу помещений в многоквартирном доме только для граждан, то теперь он касается также юридических и должностных лиц.
⠀Кроме того, в статью добавлено примечание о том, что лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальные предприниматели), несут административную ответственность как юридические лица.
⠀Размер взыскания за несогласованную перепланировку помещений согласно статье 7.21 составляет:
▫️для граждан — от 2 тысяч до 2,5 тысяч рублей; ▫️для должностных лиц — от 4 тысяч до 5 тысяч рублей;
▫️для юридических лиц — от 40 тысяч до 50 тысяч рублей.
⠀Таким образом:
⠀✔Во-первых, расширился круг лиц, несущих административную ответственность по данной статье (теперь это физические, должностные и юридические лица).
⠀✔Во-вторых, штраф грозит за самовольную перепланировку любых помещений в многоквартирном доме.
⠀✔И в-третьих, назначение административного штрафа не узаконивает не согласованную перепланировку. В данном случае орган местного самоуправления вынужден будет принять меры в отношении собственника по обязанию его привести помещение в первоначальное состояние, в т.ч. через суд.
